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江蘇高院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件的意見

導讀:(2008年12月10日審判委員會第40次會議討論通過)  為正確審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件,保護當事人的合法權益,根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等

          (2008年12月10日審判委員會第40次會議討論通過)
  為正確審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件,保護當事人的合法權益,根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律、法規和司法解釋的規定,結合我省實踐,制定本意見。

第一條 因出租人將房屋交付承租人使用、收益,承租人支付租金而產生的城鎮房屋租賃合同糾紛案件適用本意見的規定。

承租人依照國家福利政策承租的公有住房以及轉租該公有住房產生的房屋租賃合同糾紛案件不適用本意見的規定。

合同約定由承租人提供資金在出租人的土地上建設房屋,房屋產權歸出租人所有,并由承租人以較低租金或免交租金等方式租賃使用該房屋20年以上的,由此產生的糾紛不適用本意見的規定。

第二條 當事人以租賃房屋系未取得合法建設手續的違法建筑或臨時建筑房屋超過批準期限為由要求確認租賃合同無效,在一審庭審終結前出租人仍未取得合法建設手續的,人民法院應予支持。

第三條 當事人以租賃房屋未取得房屋產權證書為由要求確認房屋租賃合同無效的,人民法院不予支持,但未取得合法建設手續無法領取產權證書的除外。

第四條 當事人以房屋租賃合同未辦理登記備案手續為由,要求確認房屋租賃合同無效的,人民法院不予支持。

當事人在合同中明確約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件,當事人未辦理登記備案手續的,房屋租賃合同不生效,但當事人已經實際履行的除外。
第五條 不屬于法律明確規定必須經過消防驗收的房屋,當事人以租賃房屋未經消防驗收或者經消防驗收不合格為由,要求確認房屋租賃合同無效的,人民法院不予支持。
第六條 出租人就同一房屋出租給兩個以上的承租人的,按照下列順序確定承租人的房屋租賃權:
(一)占有租賃房屋的承租人;
(二)最先支付租金的承租人;
(三)生效在先合同的承租人。
上列情形下,導致房屋租賃合同目的不能實現,無法取得房屋租賃權的承租人可以要求解除房屋租賃合同、返還租金及利息、賠償損失。
第七條 出租人出賣租賃房屋侵害承租人優先購買權,承租人要求出租人賠償損失的,人民法院應予支持。

承租人以出租人與第三人之間惡意串通,侵害其優先購買權,要求確認出租人與第三人之間的房屋買賣合同無效的,人民法院應予支持。

出租人與第三人之間的房屋買賣合同被確認無效或者被撤銷的,承租人要求按第三人購買房屋的同等條件購買的,人民法院不予支持,但出租人同意的除外。

第八條 出租人沒有通知承租人,將租賃房屋出賣給第三人,第三人未辦理房屋產權過戶登記手續,承租人要求撤銷租賃房屋買賣合同的,人民法院應予支持。

出租人沒有通知承租人,將租賃房屋出賣給第三人,第三人已經辦理房屋產權過戶登記手續,承租人要求撤銷租賃房屋買賣合同的,人民法院不予支持,但承租人能夠證明第三人在訂立合同時知道或應當知道房屋存在租賃關系且未到期,出租人出賣房屋未通知承租人的除外。

第九條 承租人對出租人出賣的租賃房屋在同等條件下享有優先購買權。同等條件主要是指價格、價款支付方式等,但出租人有證據證明其與第三人存在親屬關系或其他特殊關系,且該關系對其是否出賣房屋或出賣房屋的條件確有重大影響的除外。

第十條 出租人出賣租賃房屋時,必須以書面方式通知承租人本人或者授權的代理人。

出租人以在租賃房屋處張貼告示、在新聞媒體上刊登公告等方式告知的,不發生通知的法律后果,但出租人有證據證明無法通知承租人本人及其授權的代理人的除外。

第十一條 出租人以書面方式通知承租人時,應當告知出賣租賃房屋的事實、時間及相關條件。

出租人雖然以書面方式通知承租人出賣租賃房屋的事實,但未告知具體出賣條件或告知內容不真實、不全面或者在出賣條件發生變化后未及時告知承租人的,應當認定為未履行通知義務。

第十二條 承租人要求行使優先購買權的,應當自收到出租人的書面通知之日起的合理期限內作出是否購買的書面意思表示。當事人另有約定的除外。

第十三條 出租人整體出賣租賃房屋,該房屋為不可分割或分割明顯降低其整體價值的,承租人要求對承租的部分房屋行使優先購買權的,人民法院不予支持。

第十四條 出租人以拍賣方式出賣租賃房屋的,除拍賣人發布拍賣公告外,出租人同時應當在拍賣日七日前以書面方式通知承租人參加拍賣。承租人收到出租人的書面通知后未參加競拍的,視為放棄優先購買權。

出租人未盡通知義務導致承租人未能行使優先購買權,承租人要求撤銷出租人與第三人之間的房屋買賣合同的,人民法院不予支持,由此給承租人造成損失的,承租人可以要求出租人賠償。

第十五條 出租人以承租人未經其同意轉租為由,要求確認承租人與次承租人之間的房屋租賃合同無效的,人民法院不予支持。

出租人以承租人未經其同意轉租為由,要求解除與承租人之間的房屋租賃合同的,人民法院應予支持。因租賃合同解除造成次承租人損失,次承租人要求承租人賠償的,人民法院應予支持,但次承租人知道或者應當知道承租人未經出租人同意轉租的除外。

第十六條 未經出租人同意,承租人將其承租的房屋部分轉租他人的,出租人要求解除與承租人的房屋租賃合同的,人民法院應予支持。

第十七條 出租人知道或者應當知道承租人轉租租賃房屋,但未及時提出異議的,視為同意轉租。

第十八條 未經出租人同意,承租人轉租租賃房屋,出租人解除房屋租賃合同時,要求承租人返還向第三人收取的超出出租人應收租金部分的利益的,人民法院應予支持。

第十九條 承租人經出租人同意轉租租賃房屋的,承租人不享有優先購買權;次承租人要求行使優先購買權的,人民法院應予支持。未經出租人同意轉租租賃房屋的,承租人或者次承租人要求行使優先購買權的,人民法院不予支持。

第二十條 因房屋租賃合同產生的糾紛,租賃房屋被轉租的,人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

因租賃房屋轉租合同產生的糾紛,人民法院應當通知出租人作為第三人參加訴訟。

第二十一條 經出租人同意,承租人對租賃房屋進行裝飾裝修的,房屋租賃合同履行期間屆滿后,承租人要求出租人補償裝飾裝修損失的,人民法院不予支持,但當事人另有約定的除外。

第二十二條 未經出租人同意,承租人對租賃房屋進行裝飾裝修,房屋租賃合同履行期限屆滿后,承租人要求出租人補償裝飾裝修損失的,人民法院不予支持。
未經出租人同意,承租人對租賃房屋進行裝飾裝修,出租人要求承租人承擔違約責任或者侵權損害賠償責任的,人民法院應予支持,但出租人知道或應當知道承租人裝飾裝修而未提出異議的除外。

第二十三條 房屋租賃合同解除或者租賃期限屆滿,承租人或者次承租人返還租賃房屋后,其無法回收的物品仍然具有使用價值,出租人接受的,應當按照重置折舊價對承租人或者次承租人予以補償。

第二十四條 承租人有下列違約情形之一,出租人要求解除租賃合同的,人民法院應予支持:

(一)未經出租人同意,將租賃房屋整體或者部分轉租的;

(二)未按照合同約定的用途使用租賃房屋,或未經出租人同意擅自改變房屋結構,在出租人要求的合理期限內仍不予糾正或恢復原狀的;

(三)住宅用房承租人累計三個月未支付租金,經出租人催告后,在十五日內仍未支付的;

(四)經營用房承租人累計六個月未支付租金,經出租人催告后,在一個月內仍未支付的;

(五)法律、行政法規規定或者當事人約定的其他情形。

第二十五條 出租人有下列違約情形之一,承租人請求解除房屋租賃合同的,人民法院應予支持:

(一)未按照合同約定期限交付房屋,經承租人催告后,經營用房在兩個月內仍未交付的,住宅用房在十五日內仍未交付的;

(二)交付的房屋不符合約定的使用條件,無法使用或者嚴重影響經營的;

(三)法律、行政法規規定或者當事人約定的其他情形。

第二十六條 因承租人的違約行為導致房屋租賃合同解除,出租人請求承租人賠償損失的,人民法院應予支持。承租人要求出租人補償剩余租賃期內裝飾裝修殘值的,人民法院不予支持。

因承租人違約行為導致房屋租賃合同解除的,出租人可以要求承租人賠償租賃房屋閑置期間的租金損失,但最長不得超過六個月。

第二十七條 因出租人的違約行為導致房屋租賃合同解除,承租人要求出租人賠償損失的,人民法院應予支持。承租人要求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值,且該裝飾裝修系經出租人同意的,人民法院應予支持;該裝飾裝修未經出租人同意的,人民法院不予支持,但出租人知道或應當知道承租人對租賃房屋進行裝飾裝修而未提出異議的除外。

因出租人違約行為導致房屋租賃合同解除的,承租人可以要求出租人賠償其租金差價損失及相關費用。租賃房屋用于商業用途的,承租人還可要求出租人賠償其合理期間內的經營損失,但最長不得超過六個月。

第二十八條 房屋租賃合同期限屆滿、解除、確認無效后,承租人拆卸裝飾裝修材料以及其他添附物品,造成租賃房屋損壞,出租人要求承租人賠償損失的,人民法院應予支持。

第二十九條 房屋租賃合同租賃期限內,租賃房屋被拆遷的,房屋租賃合同應當終止履行。

出租人知道或者應當知道租賃房屋將被拆遷,出租該房屋時未將租賃房屋拆遷事實告知承租人,承租人要求出租人賠償損失的,人民法院應予支持,但承租人知道或者應當知道的除外。

出租人不知道租賃房屋將被拆遷,出租的租賃房屋被拆遷后,出租人應當在拆遷補償范圍內對承租人的損失予以補償。

第三十條 房屋租賃合同被確認無效后,承租人應將租賃房屋返還給出租人。出租人請求承租人參照合同約定的租金標準支付其使用房屋期間的費用的,人民法院應予支持。有過錯的一方應當賠償對方因此而受的損失;雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。

第三十一條 房屋租賃合同租賃期限屆滿、解除、確認無效后,承租人逾期退房的,出租人有權要求承租人返還租賃房屋并賠償損失。租賃房屋被轉租的,出租人有權要求次承租人返還租賃房屋并賠償損失,承租人承擔連帶賠償責任。

第三十二條 房屋租賃合同約定的租賃期限屆滿后,承租人繼續使用租賃房屋,出租人未提出異議的,原房屋租賃合同繼續有效,租賃期間為不定期,當事人可以隨時解除合同,但出租人解除房屋租賃合同的,必須給予承租人合理的準備期間。

第三十三條 出租人將已出租的房屋抵押的,抵押權實現后,房屋租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。

出租人將已抵押的房屋出租的,抵押權實現后,房屋租賃合同對受讓人不具有約束力。出租人出租房屋時,未將房屋抵押事實書面告知承租人的,應對承租人因此造成的損失承擔賠償責任;已經書面告知的,該損失由承租人自行承擔。

第三十四條 本意見自印發之日起施行。

《中華人民共和國合同法》施行后訂立的城鎮房屋租賃合同,本意見施行后受理和正在審理的第一、二審案件適用本意見的規定;在本意見施行前已經終審,當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件,不適用本意見的規定。

本院以前的有關規定與《中華人民共和國合同法》和本意見相抵觸的,不再適用。


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